Ta del av allt innehåll på Aktuell Hållbarhet
Starta din prenumeration

Prenumerera

Tisdag14.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Klimat

Ny teknik spelar stor roll när fastighetsägare sparar

Publicerad: 22 Mars 2006, 17:56

Modern datoriserad styrning och övervakning är effektiva redskap för att kapa energinotan i byggnader. Ändå är det få fastighetsägare som investerar i sådan teknik av främst energiskäl.


I takt med den övriga snabba IT-utvecklingen har också våra byggnader fyllts med ny teknik. Nätverk löper kors och tvärs, och datorer övervakar mycket av fastigheternas inbyggda teknikfunktioner. Byggnadsautomation kan betyda åtskilligt för att spara energi, förbättra komforten, och hålla nere driftskostnader.
Åtminstone de flesta större nybyggda fastigheter är försedda med den moderna datoriserade styr- och övervakningstekniken. Den kan liknas vid byggnadens hjärna, som håller koll på de så kallade VVS-funktionerna värme, ventilation och kyla, så att de följer bestämda driftvärden och larmar vid störningar och avvikelser.

Styrsystemen är avgörande för driftsamordning, så att skilda VVS-system inte motverkar varandra. Ett närmast klassiskt fel är att värmen går för fullt samtidigt som kylan får jobba hårt för att hålla nere temperaturen.
En fördel med datoriserade styrsystem är förmågan att anpassa VVS-systemen efter behoven. Exempelvis behöver huset bara ventileras och värmas vid de tider det verkligen behövs.
Det finns en rad starka leverantörer som driver på teknikutvecklingen. En av de ledande globala aktörerna inom området är svenska TAC, med närvaro i över 75 länder.

Området är komplicerat
såväl tekniskt som ekonomiskt och marknadsmässigt, och leverantörerna argumenterar väl för sina produkter och tjänster. För fastighetsägaren är det inte helt enkelt att avgöra trovärdigheten kring alla löften om sänkta energinotor och lägre driftskostnader. Så några absoluta sanningar om vad fastighetsägaren kan vinna med denna teknik är svåra att ge.
Styr- och övervakningssystem för byggnader har funnits i många decennier. Revolutionen med den digitala styrtekniken inleddes vid 90-talets början. Mycket gammal analog styrteknik lever ändå kvar i det befintliga fastighetsbeståndet.
– Nybyggnationer får moderna digitala system, men i gamla fastigheter byter man sällan äldre fungerande system. Det kan finnas styrsystem som är upp till 30 år gamla, säger Karin Annerwall Parö, vd för Sweco Theorells, ett av branschens större installationskonsultföretag.
Att byta ett gammalt fungerande styrsystem för ett modernt datoriserat dito, är knappast nödvändigt för energieffektiviseringens skull, är hennes uppfattning.
– Man kan förledas tro att det blir energieffektivare med nytt styrsystem, men gamla system kan ge lika bra energiutbyte med kunnig personal. De moderna webbaserade systemen kräver också oerhört kunnig personal, är hennes uppfattning.
– Bara genom att lära sig att rätt sköta ett befintligt styrsystem kan man spara 10–15 procent av energin, hävdar Karin Annerwall Parö.

Johan Brock, styrkonsult vid
Team TSP, konstaterar att graden av automatisering skiljer avsevärt i olika byggnadstyper och verksamheter.
– Mer avancerade fastigheter är datoriserade i mycket högre grad, medan fastigheter med mindre förädlingsgrad har betydligt lägre nivå.
Ofta har bostadsfastigheter betydligt enklare styrlösningar än avancerade industrier eller kontorsfastigheter med hög servicenivå.
Jan Risén vid teknikleverantören Siemens Building Technologies argumenterar för stora vinster med modernisering. Inte bara energivinster:
– Med gammal analog teknik har man inte ett rationellt verktyg för överblick av de energikrävande installationerna. Ett datoriserat system ger bra blick över de anslutna systemen; över rumstemperaturer och luftmängder.
Behovsstyrning av värme, kyla och ventilation är svår att skapa i ett konventionellt system. Moderna system underlättar bland annat att hålla ett lämpligt klimat inomhus, som ger produktivare anställda. Det kan även styra effekter, så att man kan hålla nere abonnemangsavgifter för el och fjärrvärme.
Modern fastighets-IT ger också verktyg för att minska behovet av personal för driftuppföljningen, anser Jan Risén.
– Man får verktyg som ger underlag för var man ska prioritera insatserna i byggnaden, säger Jan Risén.
Dessutom underlättar den nya tekniken för fastighetsägare som vill utkontraktera driftövervakningen till något externt bolag, eftersom systemet kan vara åtkomligt via internet.

Hur stora energivinsten blir
med installation av ett nytt system varierar. Förutsättningarna skiljer i olika fastigheter.
– Det är rimligt att räkna 10–20 procents energivinst, säger Johan Brock. För att åstadkomma detta krävs en helhetssyn på fastighetens funktioner, att man samtidigt ser över befintliga VVS-system. I fastighet där man redan arbetar aktivt med energifrågor är förbättringspotentialen betydligt mindre.
– Viktiga för gott resultat är också förvaltnings- och driftpersonalen. Värdet av det arbete som utförs av konsulter och entreprenörer minskar om inte drifttekniker får utbildning och tid att sköta anläggningarna, understryker han.
För fastighetsägaren är förstås återbetalningstiden på investeringen det intressanta. En del systeminvesteringar återbetalar sig på tre till fem år, men dubbla tiden är inte ovanlig.
Även om energivinsterna många gånger är lättfångade, tycks inte kapad energinota vara främsta skälet för uppgradering av styrsystemen.
– Huvudmålet är sällan energieffektivisering, säger Karin Annerwall Parö. Drivkraften är ofta att man kan minska personalen för driftövervakningen. Med moderna webbaserade system blir det lättare att övervaka många fastigheter samtidigt.
– Nej, det är inte så vanligt med enbart energin som drivkraft i styrprojekten, bekräftar Johan Brock. Är energin inte tillräckligt dyr, eller är vi inte tillräckligt bra på att kalkylera de ekonomiska och miljömässiga vinsterna?

Vad finns övrigt av förklaringar till det måttliga intresset?
Johan Brock noterar att viljan till styrinvesteringar har koppling till långsiktigheten i fastighetsägandet.
– De som bygger för att sälja vidare är ofta inte lika motiverade att satsa resurser på styrsystem. Förutsättningarna blir bättre när den som investerar i en fastighet samtidigt är intresserad av de framtida förvaltningskostnaderna.
En återhållande faktor kan vara fastighetsföretagens brist på kapital.
– De prioriterar gärna andra investeringar, säger Jan Risén.
Leverantörernas drag mot kapitalbristen är en avtalsmodell kallad energy performance contracting. Där står leverantören för finansieringen, och betalningen görs med de energi- och driftvinster som blir följden. Avtalen kan innehålla löften om viss energieffektivisering.
– Intresset har snabbt ökat det senaste året, säger Jan Risén om kundernas inställning till performance contracting.
Modellen har funnits länge. Att kunderna nu tar till sig den, kan bero på att allt fler leverantörer skaffat sig sådana erbjudanden, anser Jan Risén. Den börjar helt enkelt bli etablerad. Kundintresset hittills har främst funnits hos offentliga sektorns fastighetsbolag.

Framtiden då?
Vilken utveckling inom området kan väntas? Kan vi vänta oss billigare installationer, som kortar återbetalningstiderna? Kanske blir det i stället bättre teknik för samma peng.
– Kostnaderna för tekniken går nedåt, uppger Karin Annerwall Parö, en utveckling som bekräftas Siemens Jan Risén, även om beskrivningen är annorlunda:
– Hårdvaran blir billigare, vilket gör att vi kan lägga mer tid på att utveckla applikationerna och skapa bättre funktioner, framhåller han.
Resultatet tycks inte bli prisfall, snarare bättre fungerande tekniska system i fastigheterna.

Men konsulterna, kan de bli billigare?
– Timpriserna sjunker inte, men vi har fått effektivare verktyg för projekteringen. Vi kan göra samma saker på kortare tid. Men kanske beställaren ändå väljer samma kostnad, men vill ha mer innehåll, säger Karin Annerwall Parö.
Styrtekniken har under senare år utvecklats till att mer följa IT-standarder. Den kopplas upp via standardiserade nätverk och är åtkomliga över internet via vanliga webbläsare, vilket innebär att husen kan driftas från vilken dator som helst.
En utmaning som återstår är att ge styrsystemen mer användarvänliga gränssnitt. Det saknas standarder för användargränssnitten och de upplevs ofta som svårbegripliga. Inom beställargruppen Belok (bland andra stora offentliga fastighetsaktörer) drivs en teknikupphandling med syfte att få fram bättre gränssnitt.
Teknikleverantörerna har tagit till sig av kundernas missnöje.
– Visst finns mer att göra för användarvänlighet, och där kommer vi att se utvecklingen av tekniken. Det ger större värden för kunden, säger Jan Risén.

Karin Annerwall Parö
tror på ett lyft för funktionen prognosstyrning. Denna teknik utnyttjar väderprognosens förutsägelser som påverkar värmebehovet i huset; exempelvis dras uppvärmningen ned i god tid innan varmare väder. Funktionen har funnits ett antal år, men inte fått något större genomslag.
– Jag tror på detta, då moderna styrsystem blir allt vanligare och det blivit ganska enkelt att hänga på prognosstyrning.
De stora teknikleverantörerna försöker vidga begreppet fastighetsautomation. Man börjar även erbjuda teknik och tjänster inom larm och säkerhet, som brand- och inbrottslarm. Leverantörerna säger att fastighetskunderna efterfrågar dessa tjänster.
– Ett vanligt önskemål från våra kunder är att kunna använda en och samma dator för att hantera exempelvis larm från flera tekniska system i fastigheten, säger Jan Risén.

Men alla kunder är
inte entusiastiska över systembreddningen.
– Nej, någon sådan efterfrågan har inte Sweco Theorells sett från fastighetsägare. Av säkerhetsskäl vill man ha larm och brand för sig, och inte blanda det med energisystem, säger Karin Annerwall Parö.
Johan Brock ser inte heller denna påstådda utveckling.
– Styr- och övervakning respektive de teletekniska systemen hanteras separat utifrån helt olika tekniska och administrativa behov. Det är skilda kompetensområden som vanligtvis hanteras av helt olika personer inom såväl förvaltning som projektorganisationer.
– Det är olika världar med olika behov.
I synnerhet gäller det mer kvalificerade säkerhetssystem. Men Johan Brock tillägger:
– I fastigheter med mindre omfattning av installationerna, som i enklare bostadsfastigheter, kan integration mellan teletekniska system och fastighetsautomation vara ett naturligare steg.
Av Björn Åslund

Miljöaktuellt, redaktionen

Dela artikeln:


Håll dig uppdaterad med vårt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.